打保龄球戴戒指照片

...

1/56

五星级酒店式物业服务标准

一、服务简介

酒店式物业管理，就是把酒店管理的模式和服务意识融入物业管

理，同时结合物业管理的特点，在高档的物业区域实施的一种优质的

管理和服务形式。酒店式物业管理特点是：人性化，个性化。具体服

务容包括以下项目：

（一）、酒店式常规服务；

（二）、设备、设施管理维修服务：专业人员负责机电设备、设施管理

维修；

（三）、秩序维护服务：24小时值班守卫监控系统，小区消防管理、

车辆、交通等秩序管理；

（四）、秘书式商务服务：代客打印、复印、翻译、发送、电子，

预定车、船、飞机等票务，预约出租车服务，其他各类商务讯息服务，

留言、信件服务，承办商务会议和商务联谊活动；

（五）、保姆式家政服务：家居清洁维护服务，车辆清洗，家电维修，

代送修各类物品，影碟租赁，请星级厨师上门烹调，提供美容健康护

理，代请保姆、钟点工、学生小饭桌、照看（接送）幼儿、家教等服

务，送、订餐服务，报刊订阅服务，代订鲜花、贺卡服务，自动洗衣、

衣服熨烫服务，代办各类宴会（日常家宴、寿宴、生日宴、婚宴）服

务，代订各类文艺演出、体育赛事门票等；

...

2/56

（六）、物业管理服务：公共性服务收费（物管费）、公众代办性服务

收费（水、电、气、供热、电视、通讯等）、特约服务收费、转售与租

赁中介服务，代管房屋服务，装修套餐与配套服务，管家式延伸服务，

迎宾拉车门服务，贵重物品免费保管存放服务等；

（七）、特约家庭医疗保健服务（特约家庭医生、上门体检、各科医生

专家上门咨询服务、医疗保健咨询服务等）；

（八）、文化、体育健身、休闲娱乐服务：代办国外、省外与特种户外

旅游，代办高档俱乐部的会员卡，代办电子游戏、游乐场、影剧院、

舞厅、棋牌室、图书馆、大型室外游泳池、乒乓球、保龄球、壁球、

网球、羽毛球、足球、台球、排球、篮球、高尔夫球馆的贵宾卡等；

（九）、生活服务：提供自助银行、邮政亭、幼儿园、小学校、小型门

诊、菜市场、加油站、餐馆、氧吧、雪茄吧、酒吧、咖啡厅、小超市、

便利店、音像书店、花店、送纯净水、交通车等服务。

二、物业服务中心各部门星级服务标准

（一）、服务中心工作人员仪容仪表标准

１、面容清洁，男服务员经常修面，不留胡须，女服务员化淡妆，不

可浓妆艳抹。

２、发型美观大方，经常梳理，保持清洁，男服务员发脚不过耳，后

不过领，女服务员（迎宾除外）不准留长发，其它岗位女服务员需用

黑色发结束起，不得加其它头饰。

３、家政服务员、送餐服务员工作时不可戴戒指、耳饰、手镯、手链

...

3/56

等饰物。

４、其它岗位员工只可佩戴一枚戒指、耳钉，不可带其它饰物。

５、餐厅厨师上岗必须戴发帽，头发全部包进发帽，工服勤换，保持

整洁；工程维修人员进入业主家维修时，必须按公司统一规定着装、

穿鞋套，保持整洁，

６、每个员工手部保持清洁，经常修剪指甲，女服务员不允许涂指甲

油，餐厅、厨房主管每日在班前会上检查员工的指甲修剪是否标准。

７、经常洗澡，身上无异味，并保持皮肤健康。

８、员工上岗必须穿公司规定的制服以与鞋袜，男员工穿黑色袜子，

女员工穿肉色丝袜，服装必须熨烫平整，纽扣齐全，证章佩戴在规定

位置，皮鞋保持清洁光亮。

９、服务中不得戴太阳眼镜，不得穿拖鞋，不得卷袖口、裤脚。

１０、每天要刷牙漱口，提倡饭后刷牙漱口，上班前不吃异味食品以

保证口腔清洁。

（二）、服务中心工作人员礼节礼貌标准

Ａ：礼节礼貌

１、称呼礼节：

称呼客人时应恰当使用语得体，如：“先生”、“太太”、“女士”、“小姐”

等。

２、接待礼节：

（１）、笑脸相迎，态度和蔼，主动问好，如：您好！早安！午安！晚

...

4/56

安！等。

（２）、接待客人程序：先主客后随员，先女宾后男宾。

（３）、送别客人时，主动征询意见，并讲“再见”，“欢迎您再次光临”。

３、微笑服务。

４、应答礼节：

解答业主问题时必须站立，语气温和耐心，双目注视对方；对业主的

问话听不清时，应说：“对不起，请您再说一遍好吗？”，处理问题时

语气要婉转。如对业主的问题一时答不上来，应先致歉意再查询，当

业主对回答表示感时，应说：“别客气，不用”。

５、保持接待环境安静：

员工在工作中要保持工作地点的安静，不可大声喧哗，不得开玩笑，

哼歌曲。

６、进入业主家：

业主家不得随便出入，当确有事情需要进入时，服务人员必须先轻轻

叩门，待业主同意后方可轻轻推门入，叩门不可过急。出门时应面朝

业主轻轻推出并把门带上。

７、注意操作礼节：

未经业主同意，绝不可嬉逗业主的小孩，以免使其不悦，不要乱给孩

子食物。

８、员工不得与业主开玩笑、打逗，不要表示过份亲热，严格掌握好

分寸，不要随意打听业主的年龄、职务、工资等私事，以免引起误会。

...

5/56

９、不要轻易接受业主赠送的礼物，如果不收会失礼时，应表示意，

并按有关规定处理。

１０、当业主要求与员工一起合影时，一般应婉言绝，但不可使业主

难堪。

Ｂ：员工言谈规

１、与业主谈话时必须站立，与业主保持一步半距离。

２、与业主谈话时要精神集中，六心业主吩咐，不得漫不经心，左顾

右盼。

３、与业主谈话时要准确、简洁、清楚、表达明白。说话时要注意轻

重缓急，讲求顺序，不要喋喋不休。

４、与业主谈话的声音以两个人能够听清楚为限，语调平稳、轻柔，

速度适中。

５、谈话时目光应注视对方，表情自然，保持微笑。

６、谈话时不能做出伸懒腰、打哈欠、玩东西等动作，不可唾沫四溅，

这是失礼的行为，应该杜绝。

７、谈话时不要涉与对方不愿谈与的容和隐私。

８、回答业主问题时不得直接说：“不知道”，应以积极的态度帮助业

主或婉转地回答问题。

９、如遇业主心情不佳，言语过激，也不要面露不悦的神色，要以业

主永远是对的准则对待。

１０、不要与同事在业主面前说家乡话，扎堆聊天。

...

6/56

１１、不要与同事议论业主的短处或讥笑业主的事情（如：跌倒、打

碎物品等）。

１２、不得偷听业主们的谈话，如遇有事需找正在谈话中的业主时，

应先征得业主同意后再与业主谈话。

１３、接听时，应先报清楚自己的岗位和，然后客气地询问对方我能

为您做什么。

Ｃ：员工举止规

１、员工举止要稳重，落落大方，表情自然诚恳，和蔼可亲。

２、员工站立时应挺胸抬头，不得前俯后仰或把身体依靠在某一设施

上。

３、员工行走要轻而稳，上体正直，抬头，眼平视，两臂自然地前后

摆动，肩部放松。切忌摇头晃肩，上体左右摇摆。

４、在走廊行走时，员工不可并行，更不得互相拉手搂腰，互相追逐。

５、坐姿要端正，腰部挺起，胸前挺，双肩平正放松，坐时应坐椅子

的三分之二，不要坐在过沿上。手自然放在双膝上，双膝并拢，目双

视。不可在椅子上前俯后仰，摇腿、跷脚或跨在椅子、沙发的扶手上

或架在茶几上。

６、员工的手势要求规适度。再给业主指引方向时，要把手臂自然前

伸，手指并拢，掌心向上指向目标。在介绍和指引方向时切忌用一个

手指指点。谈话时手势不宜过多，幅度不宜过大。另外，在使用手势

时还要尊重各国不同的习惯。

...

7/56

７、在业主面前，任何时候不得有以下行为：

打喷嚏、打哈欠、伸懒腰、挖耳鼻、剔牙、打饱嗝、挖眼屎、搓泥垢、

修指甲、吸烟、吹口哨等，这是极不礼貌的举止，必须杜绝。

（三）、服务中心话务接待标准

1、所有来电，务必在三响之接答。

2、接先问好，报单位，熟练准确地使用公司中文名称：亲切地使用问

候语“请问能帮您什么忙？（英文）：MayIHelpYou?”。

3、通话时，听筒一头应放在耳朵上，话筒一头置于唇下约五公分处，

中途若需与他人交谈，应用另一只手捂着话筒。

4、必要时做好记录，通话要点要问清，然后向对方复述一遍。

5、对方挂断之后，方为通话完毕，任何时候不得用力掷听筒。

6、对业主的询问，要热情、有礼，迅速地应答。

7、掌握公司、服务中心的组织结构，熟悉主要负责人的、声音。

8、熟悉常用。

9、熟悉有关物业询问的知识。

10、在工作中，不该问的不问，不该看的不看，不闲扯，不谈笑。

11、对如下情况，必须严格：

（1）、业主的情况，特别是贵宾业主的情况。

（2）、公司不对外公开的情况。

（3）、中心各部门的情况。

（4）、小区各种设施的运行情况。

...

8/56

（5）业主的房号。

12、遇到日常工作以外的情况，不要擅自处理，立刻向主管汇报。

(四)、门卫礼宾接待标准

1、检查好仪表仪容，佩戴工号牌，女员工化淡妆，男员工修饰好头发，

工作服整洁。门卫、事务助理站立迎接业主（客人），对来服务中心的

客人表示欢迎，对离开中心客人道别。

2、向客人介绍服务中心的服务功能和设施的使用方法。

3、帮助业主保管随身携带的物品。

4、在中心分送包裹、报纸、信件、电报、留言等。

5、更换公司的各种旗帜。

6、重视业主的投诉，并把这些投诉转达给相关部门，以便迅速解决。

7、为业主过生日、周年纪念、祝愿患者康复并提供必需品，与送餐员

服务、服务中心协调工作，协助把必需品送到业主房间。

8、推销公司的物业服务设施。

9、认真填写交接班本，记下已完成的工作容与有待下一班继续完成的

工作，写上日期、时间和。

（五）、商务中心服务标准

1、严格遵守公司的考勤制度。

2、用标准的问候语与业主打招呼，微笑自然。

3、迅速、准确地回答业主的问题。

4、为业主提供复印、翻译、打字、收发与长话等服务，并为业主。

...

9/56

5、接待业主投诉，解决不了的与时上报主管或中心主任。

6、保持工作环境的整洁，办公设备的良好。

7、代办、快递、包裹，发售邮票。

8、代购火车票、飞机票。

9、代业主冲印胶卷、扩印照片。

10、代印名片。

11、代业主委托外出小修理服务。

12、预约出租车服务。

13、承办商务会议和商务联谊活动。

14、认真填写交接班本，要求书写清楚、完整、正确。

（六）、事务助理服务标准

１、积极参加时事政治和业务学习，自觉遵守国家的法律、法规以与

公司的各项规章制度，

２、坚守岗位，按时上下班，着装整齐，持证上岗，热情接待业主和

来访人员，对业主的投诉要耐心解释，与时处理，投诉处理率达100%。

3、熟悉物业区域楼宇的结构、楼座的排列、单元户数、管线走向、各

种设备设施的位置；楼宇和公共设施、维修养护要领和常见故障、常

用维修方法；住户的种类、数量、居住人员的情况；熟悉物业管理费

与其他应收费用的收费标准和计算方法，收费率达99%。

4、熟悉物业区域有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定，

并能熟练应用；监督、指导、检查小区的维修、绿化、治安、清洁、

...

10/56

消杀等工作，负责处理小区违章、、违纪行为和突发事件；掌握突发事

件应急处理方法。

5、坚持每天上午、下午巡查制度，发祥不正常情况与时处理并做好记

录。

6、密切与业主的友好关系，定期组织小区社区文化活动，主动征求业

主的意见和建议，填写业主征求意见表，归纳总结意见并向主管汇报，

月投诉率不高于1%.

7、建立健全物业区域管理档案，定期向资料员查询档案情况，如有不

全或遗失，应与时向上级反映并设法健全。

8、向业主宣传国家的方针政策、法律、法规，与时传达上级和公司的

各项通知规定，配合派出所、社区居委会做好人口管理和计划生育工

作。

9、认真做好回访工作，虚心地接受业主的批评与建议，不断改进工作。

（七）、工程维修服务标准

1、日常维修

（1）、业主与各部门报修时，填写《工程维修通知单》，交给工程维修

人员。

（2）、工程部24小时设人值班。值班人员收到《工程维修通知单》时，

在值班日志上做好登记。

（3）、维修人员根据维修单的紧急情况，按先后次序进行维修。

（4）、维修单为三联式，白色一联存根，维修人员带上红色、绿色联

...

11/56

到维修地点。

（5）、维修人员带好必要的工具，准时到达维修点，按质量标准完成

任务后，请报修人与有关部门在红联上签字验收。如有困难不能按期

完成，如实向工程班长或主管汇报，与报修部门协商解决办法。

（6）、完成任务回到值班室时，并在维修单上写上日期、完成时间和。

如果用了材料、配件，也应写清楚。然后将绿单交工程主管。

（7）、维修人员如有新的维修单，则按照前述办法准备好工具和必要

的备件继续下一轮的维修。

（8）、若因业主有事或其它原因未能完成维修任务时，须写明原因。

（9）、工程主管亲自或派人检查维修结果，如发现不合格时，责成有

关人员返工。

（10）、按要求继续完成上班人员未完成的维修项目和新的报修项目。

（11）、房屋维修与报修与时率达98%以上，维修合格率达99%以上。

2、设备常规维修保养

（1）、工程部主管制定设备的维修养护计划。容包括：设备名称，年、

季、月、日维修保养容，次数和时间，主要措施。报公司批准后实施。

（2）、主管根据要求将设备维修保养任务分别落实到具体维修人员，

安排具体时间。

（3）、维修人员按照计划安排的时间、容和要求对所分管的设备进行

正常维修保养工作，准备好维修工具和器材，按照维修保养规程进行

调试、紧固、加油，确保设备正常运转。发现隐患，与时排除。对电

...

12/56

梯、煤气管道、配电室、监控室等要害部位的设备，不管是否有问题，

均采用强制维修法，确保安全、完好。

（4）、进行正常维修保养时，要填写设备的正常维修记录，容有：设

备名称、部位、维修保养时间、容、隐患排除记录与运行情况记录等，

报工程主管。

（5）、每次比较重要的设备维修保养完成后，班长和主管要进行检查、

验收。

（6）、动力设备每年大修一次，包括更换轴承，检查齿轮、叶片等。

3、紧急抢修

（1）、业主或公共区域房屋发生设备损坏需要立即抢修时，由值班助

理通知工程值班人员。维修人员接到通知后10分钟赶到现场，有助理

陪同前往，在征得业主的同意下迅速抢修。任务完成后，由助理补填

维修单并签字验收后交给维修人员带回工程部。

（2）、如工程部不能按原计划在规定时间完成抢修任务，则营尽快通

知值班助理另作安排，不要耽误业主。

（3）、对重要的业主和重要部位的抢修要放在首位，要有特别的维修

保养制度，加强日常保养，定期检查。

（4）、如果事情发生在晚上，而问题不算严重，不至于影响业主生活。

值班助理可以根据实际情况，征得业主同意后，延至次日上午处理。

4、重大设备事故处理

（1）、物业区域发生重大设备事故，现场人员立即切断电源、煤气等

...

13/56

危险源。保护事故现场，并立即通知工程部。

（2）、工程主管接到事故报告后，立即报告中心负责人和保安部，并

率领工程有关人员赶赴事故现场。中心负责人立即报告公司经理，并

亲自赶赴现场查看。

（3）、经理、中心负责人、工程主管、保安部主管查看后，根据现场

情况决定立即修复或关闭有关设备。

（4）、事故排除后，值班助理做详细处理记录，填写事故分析报告，

讲事故原因、事故状况、处理方法、预防措施报中心负责人，并抄报

经理。

（5）、如果调查发现是人为事故，则由工程部提出对责任人处分意见，

报经理和人事部门批准后执行。同事再次对有关人员进行培训教育，

以防止类似事故再次发生。

5、重大活动工作安排

（1）、公司承接重大会议、接待、联欢活动时，服务中心根据接待方

案，事先向工程部通报举办活动的容、时间、地点与其对灯光、音响、

舞台、讲台等设备安装布置的要求。

（2）、工程部收到通知后，工程主管与时同使用部门联系，明确重大

活动设备安装布置的具体要求和任务，并提出安装方案.

（3）、重大活动正式开始前，工程主管组织技术人员按照设计方案架

设电源电线，安装音响、灯光、舞台、讲台、麦克风、投影机等，安

装过程中，工程主管应全面督导，并协调各班组完成和落实各项任务。

...

14/56

（4）、设备安装完成后，要进行全面调试和运行。如发现问题，与时

调整和改装，以保证设备与重要活动要求协调，设备运行安全。

（5）、重大活动举办期间，工程部指定专业维修人员在现场值班，负

责设备使用和调试，满足使用部门业务活动和业主的需要。

（6）、活动结束后，工程部会同使用部门与时撤除各种设备，清理好

现场，恢复原状。

（7）、整个重大活动设计方案和使用材料与完成效果应拍成图片存档，

已备下次活动参考。

6、公共区域改造（含大修、更新）

（1）、公共区域的环境、设施需要重新改造、装修时，由工程部制定

方案。容包括：施工装修场所、设备检修名称、需要时间、影响经营

的区域和围等。报公司经理批准后实施。

（2）、方案批准后，通知有关部门，并通知相关业主，然后组织施工

单位或部工程技术人员在规定时间、围施工。

（3）、施工过程中，必要时采取装饰性封闭措施，并在业主少时进行，

以免影响和打扰业主。

（4）、施工任务完成后，由工程部负责人进行验收，并签署验收报告。

施工人员清理好现场后方能投入使用。

（5）、施工过程中，如需动用明火，由工程部同保安部协商办理手续，

并做好安全管理。施工中的材料、零配件不准乱丢乱放，保证周围环

境不影响公司的形象和业主通行。

...

15/56

（八）、保洁工作服务标准

A、公共区域保洁

1、公司大厅卫生清洁

（1）、石地面干拖。

a、准备好尘拖并喷上静电剂（提前12小时准备）。

b、将尘拖平放地面，直线方向推尘。

c、拖尘后，用吸尘器吸尘拖。

d、尘托用脏，洗净后再用。

e、大厅人流量大，每半小时推尘一次。

（2）、地面清扫

a、清扫和干拖应交替进行。

b、清扫墙角、装饰物底下，保持地面无杂物、清洁。

（3）、家具清洁

a、大厅各种家具抹尘。

b、家具打蜡。用家具蜡喷在家具上，用干毛巾将家具打蜡、抛光，边

喷边抹。

c、大厅沙发每天用吸尘器吸干净，视其脏度安排洗涤。

（4）、电梯的清洁

a、清扫电梯。

b、吸干净电梯墙边角与电梯门轨处的沙尘。

c、关上电梯门，用不锈钢清洁剂和无绒毛巾清洁电梯的扶手、电梯按

...

16/56

钮、楼曾指示板与不锈钢部份。

（5）、大门、外地垫清洁

a、揭开地垫，先用扫把将地面的沙粒清扫干净，用湿拖把拖干净地面，

待地面干净后，方回地垫。

b、每周冲洗地垫一次，晾干后备用，将冲洗干净的地垫放回原位。

（6）、玻璃镜面的清洁

a、发现玻璃沾有污迹和胶迹时，先用玻璃刀铲除干净。

b、用玻璃刮刮去玻璃上面的水。

c、用毛巾抹去玻璃上的水和地面上的水。

（7）、立式痰盂缸和烟灰缸的清洁

a、经常查看大厅与其它公共区域的立式痰盂缸和烟灰缸，发现有烟头

与痰迹，要立即清洁。

（8）、铜器清洁

a、倒少量擦铜水在干毛巾上，涂在铜器上，擦时用力要均匀。

b、待铜水干了，用干毛巾擦干净。

（9）、打蜡

a、将洗地机推到现场，检查水箱，加足清水，装好洗地刷和吸水刮。

b、先起蜡，以1份起蜡水与4份40－50摄氏度热水稀释，将起蜡水

涂于地面。

c、清洗地面。将起蜡水涂于地面，浸泡约5～10分钟，再用洗地机清

洗地面，吸除地面污水。

...

17/56

d、地面干后，准备打蜡机，喷壶注蜡水，开始打蜡。

e、打蜡时应均匀，一般每三个月打一次蜡，每天抛光一次，每半个月

补蜡一次。每天检查地面，发现污渍随时去除，清洗地面，补蜡抛光。

f、打蜡约20分钟后，更换百洁刷，进行高速地面抛光，转盘转动至

1000转／分钟，每天早上再以2000转／分钟进行抛光。

g、待地面干燥后，开始打蜡。

（10）、地毯的清洁

a、启动吸尘器，扳动限位，将滚刷与地面平行，开始吸尘。

b、吸尘结束后，关机，拔下电源插销，清除真空箱的尘土和杂物。

c、地毯有污渍时，务必与时清理。

（11）、公共卫生间清洁

a、用少许清洁剂和马桶刷洗刷马桶座板盖、马桶外。

b、洗刷完后，用热水将清洁剂冲洗干净，再用毛巾把水抹干。

c、拖干地面。

d、用少许清洁剂和马桶刷洗刷尿槽外，用热水冲洗干净，抹干。

e、如有水迹、锈迹，用少许酸性清洁剂配百洁布刷掉。

f、将清洁剂放在洗手盆，用毛刷洗刷，知道洗刷干净，再用毛巾把水

迹擦掉。

g、用半干毛巾清洁不锈钢手指箱灰尘，外面用不锈钢水擦抹，知道光

亮为止。

2、楼宇清洁工作

...

18/56

（1）、每天多次重点清理，平均每小时保洁一次。

（2）、用扫把清扫地面垃圾，用长柄刷沾洗洁精除掉污渍和香口胶。

（3）、清倒不锈钢垃圾筒，洗净后放回原处。

（4）、用尘拖或拖把拖洗、轻抹地面尘土和污迹后，将垃圾运至垃圾

站。

（5）、用干毛巾和不锈钢油轻抹区域各种不锈钢制品。

（6）、用湿拖把拖两遍石面，再将干净的湿拖把用力拧干后再拖一遍。

（7）用湿毛巾拧干后，擦抹区域门窗框，防火门、消防栓柜、指示牌、

墙面等公共设施。

（8）、用干净毛巾拧干后擦拭玻璃门，并早上清刮一次。

（9）、每月对石地面打蜡一次，每周抛光一次，地砖、地面和水磨地

面，每月用去污粉，长柄手刷彻底刷洗一次。

3、楼道清洁

（1）、备扫把、垃圾铲、胶袋、胶桶、拖把各一只，从底层至顶自下

而上，清扫楼道梯级，将果皮、烟头、纸屑收集于胶袋中，然后倒入

垃圾车，用胶桶装清水，洗净拖把，拧干拖把上的水，用拖把从顶层

往下逐级拖抹梯级，拖抹时清洗拖把数次。

（2）、备抹布一块，桶（装水）自下而上，擦抹楼梯扶手与栏杆，擦

抹时，清洗抹布数次。

（3）、清洁消防栓、管，备扫把一把，桶（装水），抹布二块（干、湿

各一块），先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消

...

19/56

防栓与玻璃，然后用干抹布，擦抹玻璃一次，按上述程序逐个清洁。

（4）、清洁墙面、开关，备干净的长柄胶扫把、胶桶（装水）抹布和

刮刀，先用扫把打扫墙上的蜘蛛网，再撕下墙上贴的广告纸，如有残

纸时用湿抹布、抹湿残纸，慢慢用刮刀刮去，用湿抹布擦干净，将抹

布清洗干净，尽量拧干水分，擦抹各楼道灯开关板。

（5）、清洁窗户玻璃，备玻璃刮，清水一桶，清洁剂，将玻璃门窗、

镜面的清洁。

（6）、每小时巡视检查楼道外卫生１次，将垃圾清扫干净。

4、化粪池的清洁

（1）、用吸粪车一部（含５米长胶管三条，８米竹竿一条）。

（2）、用铁钩打开化粪池的盖板，再用长竹竿搅散化粪池杂物结块层。

（3）、把车开到工作现场，套好吸粪胶管放入化粪池。

（4）、启动吸粪车的开关，吸出粪便池的化粪结块物吸完为止。

（5）、盖好化粪池井盖，用水冲洗工作现场和所有工具。

（6）、在化粪池井盖打开后，ｌ０一１５分钟人不站在池边，禁止在

池边点火或吸烟，以防沼气着火烧伤人。

（7）、人勿下池工作，防止人员中毒或陷入水中。

（8）、化粪池打开后工作员不能离开现场，清洁完毕后，随手盖好井

盖，以防行人或小孩掉人井发生意外

（9）、吸粪作业时，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。

5、停车场与道路清洁

...

20/56

（1）、备胶水管、扫把、胶刷、垃圾斗等工具和清洁剂。

（2）、用竹扫把将垃圾扫成若干堆。

（3）、用垃圾斗将垃圾铲入垃圾车中。

（4）用胶管接通水源，全面冲洗地面，发现油迹和污迹时，倒小量清

洁剂在污迹处，用胶刷擦洗，然后再用水清洗。

（5）、清洁周围排水和下水口，保证排水畅通。

（6）、每天清扫三次以上，每周用水冲洗地面一次。

6、灯具的清洁

（1）、准备梯子，螺丝刀，抹布，胶桶等工具。

（2）、关闭电源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿

起螺丝刀护住灯罩，拧松固定螺丝取下灯罩。

（3）、先用湿抹布擦抹灯罩污迹和虫子，再用干布抹干水分。

（4）、将抹干净的灯罩装上，并用螺丝刀拧紧固定螺丝。

（5）、清洁日光灯具时，应先将电源关闭。

（6）、在梯子上工作时应注意安全，防止擦伤。

（7）、人在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下碰伤人。

（8）、用螺丝刀拧紧螺钉，固定灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要

用力过大，防止损坏灯罩。

B、室有偿服务保洁

1、按一次业主门铃，两声响过之后报“物业公司保洁服务员”。

2、清理房间时将“正在打扫”指示牌摆放在门口明显位置。

...

21/56

3、微笑问候业主与家人“先生／女士好！”。

4、按业主要求进行保洁工作。

5、完工后，按标准向业主收取服务费用，并道别。

6、离开房间把门关上，并确保门已锁好。

C、保洁质量标准

1、正门、广场

（1）、绿化带、花草盆：无垃圾、无脏杂物，花草叶无枯萎和明显积

尘，花草盆侧面与槽边无污迹、无积尘、无积水和异味，花草修剪整

齐，摆放美观。

(2)、所管区域道路和地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积

水、无堆放杂物、无表苔。

（3）、阶梯：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂

物。

（4）、扶手：无污迹、无水迹。

（5）、墙面：无污迹、无乱贴物。

（6）、门户：无污迹、无积尘、无乱贴物。

（7）、指示牌（包括大厦招牌）：无污迹、无积尘、

（8）、消防栓：无污迹、无积尘。

（9）、出入口栏杆：无污物、无阻塞。

2、洗手间

（1）、地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂

...

22/56

物。

（2）、墙面：无污迹、无乱贴物。

（3）、天花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

（4）、光管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

（5）、窗户：无污迹、无积尘、无乱贴物。

（6）、镜台：无污迹、无积尘、无乱贴物。

（7）、洗手盆：表面光洁、无污迹。

（8）、镜面：无污迹、无积尘、无乱贴物。

（9）、排气口：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

（10）、尿槽：表面光洁、无尿迹、无污迹、无水锈迹、无烟头、无杂

物、无异味。

（11）、厕座：厕盖与厕体外表面光洁，其无尿迹、无污迹、无水锈迹、

无阻塞。

（12）、厕纸箱：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

（13）、手纸箱：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

（14）、门户：无污迹、无积尘、无乱贴物。

（15）、地漏与水沟：无污物积聚、无堵塞。

3、电梯与走廊

（1）、地面：无脚印、无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、

无堆放杂物、无垃圾。

（2）、天花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

...

23/56

（3）、光管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

（4）、墙面：无污迹、无乱贴物。

（5）、铜牌：无污迹、无积尘、无铜油迹。

（6）、水牌与指示牌：无污迹、无积尘、无乱贴物。

（7）、门户（管井门、隔烟门、厕所门）：无污迹、无积尘、无乱贴物。

（8）、垃圾桶：桶体光洁无污迹、无痰迹；烟灰缸盖上无烟头、杂物；

桶垃圾不得超过桶口。

（9）、消防栓：无污迹、无积尘、无乱贴物。

4、露台（包括天台、平台、阳台）

（1）、消防栓：无污迹、无积尘、无乱贴物。

（2）、地漏与水沟：无污物积聚、无堵塞。

（3）、地面：无堆放杂物、无垃圾、无污迹。

5、垃圾房：无堆积垃圾。垃圾做到日产日清。做好垃圾袋装化，将所

有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散放垃圾。可做

废品回收的垃圾，要另行放置。垃圾间保持清洁、无异味，经常喷洒

药水，防止发生虫害。

7、消杀:无蝇、少蚊、少虫。

8、灭鼠、灭蟑螂。

（九）、治安工作标准

A、工作标准

l、小区基本实行封闭式管理

...

24/56

2、保安队伍专业化管理，实行24小时值班与巡逻制度；保安人员熟

悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规，认真负责。

3、危与人身安全处有明显标识和具体的防措施。

4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应

急方案。

5、机动车停车场制度完善。管理责任明确，车辆进出有登记。

6、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。

B、各岗位工作

1、治安部工作

治安部担负着辖区治安防、消防安全的重要职责。主要任务是落实各

项治安、消防制度，维护辖区秩序，与时发现和打击犯罪分子的活动，

保护辖区设施与辖区业主的财产安全。

治安部必须坚决执行“谁主管，谁负责”和“群防群治”的原则，应

履行以下职责：

（1）、负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作，维护辖

区围治安秩序。

（2）、严格治安管理，做好来访与加班登记、电视监控、全天24小时

巡查、进出货物检查等治安防工作。

（3）、严格消防管理，落实消防责任制，与时消除火险隐患。

（4）、积极配合公安机关打击辖区与周围发生的犯罪活动。

（5）、负责对辖区各业主治安、消防工作的宣传、指导和监督。

...

25/56

（6）、抓好保安队伍的业务培训。

2、治安主管工作

（1）、对公司负责，组织领导治安部工作，对辖区治安保卫工作和消

防工作负全面责任。

（2）、熟悉和掌握辖区地理位置、重点要害部位和设施布局的基本情

况。

（3）、贯彻落实安全保卫工作和消防工作，做好对保安员工的领导工

作，调解辖区各种纠纷。

（4）、组织实施安全保卫责任制和安全操作规程，定期检查执行情况，

并对所存在的问题与隐患按规定的期限与时加以解决整改

（5）、主持部门例会，传达贯彻公司与有关主管部门的指示精神。

（6）、按照《国家示小区标准》《国家协会管理服务等级标准（一级）》

的考评标准，做好本职工作；

（7）、监督和检查辖区的安全情况和交通管理情况，处理各类治安案

件，协调与主管公安机关和派出所的关系。

（8）、做好辖区业主的安全消防防和法制宣传教育工作提高业主的安

全意识和法制观念。

（9）、带头遵守公司的各项规章制度，以身作则，不许滥用职权。

（10）、对保安员的聘用，解聘提出建议。

3、保安班长工作

（1）、对治安部负责，做好辖区安全和消防工作；

...

26/56

（2）、带领全体人员，根据制定的岗位职责，搞好安全保卫工作；

（3）、根据岗位职责和要求，严格进行检查，督促全体保安人员落实

岗位责任制；

（4）、要有法律知识和法律观念，熟悉保安业务，了解公司所制定的

规章制度，掌握辖区治安和消防工作的规律、特点，严格管好、做好

安全保卫工作；

（5）、做好部门领导和基层保安人员的协调工作，同时与时传达、落

实上级的指示精神和工作安排；

（6）、认真做好本班保安人员的考勤工作，详细如实地记载工作中遇

到与处理的各种情况，每天应向部门主管汇报一次；

（7）、以身作则，做好本职工作。

4、门岗工作

（1）、着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物

无污、无油、无破损；

（2）、仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视

无不舒适感；

（3）、每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到

位；

（4）、站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，

两腿间距不得超过两肩间距；

（5）、对住户与来访者笑容可掬、亲切、耐心；

...

27/56

（6）、器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然；

（7）、熟知、熟记辖区住户与其车辆（包括车号）；

（8）、对住户要用规用语问好；

（9）、认真作好访客登记工作，并与时与巡逻岗人员保持联络；

（10）、遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；

（11）、指挥车辆进出时，动作统一规、不僵硬，目视无不舒适感；

（12）、熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；

（13）、不在当岗期间聊天、说笑、打闹（正常工作需要除外）；

（14）、下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整与步伐形态整齐要

求；

（15）、按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。

5、车管岗工作

（1）、道路线型、断面与整个住宅区建筑群体布置相协调；

（2）、车行道通至每幢住宅楼单元入口处；

（3）、外来车辆未经许可，不可进入辖区；

（4）、进入物业辖区车辆，均服从物业公司管理；

（5）、凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货

车，一律不准驶入辖区；

（6）、驶入辖区的车辆，均需减速慢行，时速不超过15公里，无鸣笛

现象发生；（救护车、警车、救火车除外）；

（7）、辖区所有车辆均纳入物业公司管理围，作到一车一证、车证齐

...

28/56

全，见证放车；

（8）、礼貌待人、热情周到；

（9）、熟知车主、车型、车牌号、房号、车位；

（10）、随时巡查车辆停放情况与车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、

漏油、漏水等现象发生时，10分钟通知车主；

（11）、停车场无货物堆积、道路阻塞现象；

（12）、停车场地面无积水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；

（13）、停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；

（14）、停车场有明显禁烟标牌，且消防器械与设施均配备齐全，使用

功能完好率100%；

（15）、辖区交通事故年发生率不超过2%，丢失事故发生率为0%；

（16）、地下停车场光线明亮，能见度高，目测距离50米以上；

（17）、临时停放车辆收费率100%；

（18）、车位文字档案齐全、资料准确率100%；

（19）、外来进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%。

6、巡逻岗工作

（1）、着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物

无污、无油、无破损；

（2）、仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视

无不舒适感；

（3）、器械佩带、物品配备齐全、整齐；

...

29/56

（4）、白天巡逻公共区域不少于6次，楼不少于8次；夜间巡逻公共

区域不间断、楼不少于6次；

（5）、认真作好巡逻记录，对各种不安全隐患、工程设施、设备与清

洁卫生情况应与时处置并详细记录后上报；

（6）、巡逻过程中，遇到住户应打招呼，主动问好，若接到住户投诉

或建议，应认真记录与时上报；

（7）、对重点区域和部位（如监测死角、设备房）做重点监测跟踪和

记录工作；

（8）、巡逻过程中，遇到可疑人员，可进行跟踪、盘查直至带回办公

室询问；

（9）、与其他岗位保持密切联系，与时通报相关情况；

（10）、接业主报案后，5分钟到达现场；遇见住户本人报案，3分钟

到达现场；

（11）、熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；

（12）、熟练使用各种消防器械，掌握使用要领；

（13）、巡逻时注意行走姿势、姿态，且保持统一、一致，目视形象感

要好；

（14）、遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；

（15）、下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整与步伐形态整齐要

求；

（16）、按规定路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。

...

30/56

C、操作程序

1、交接班规定

（1）、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位工作记录。

（2）、本班最后一岗与下一班交接时，要将本班工作情况详细交待给

下一班，以便下一班开展工作。

（3）、交班人员将公物转交下一班，并在最后一岗的工作记录栏目里

写明下一班接岗人的。

（4）、发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人

才发现属于上一班问题的，应立即报告班长或部门主管处理。

（5）、交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。

（6）、接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交

班人负责。

2、班长交接班

（1）、接班人须提前15分钟签到上班，翻看工作记录，询问工作情况，

以便班前列队时将工作重点明确给保安员。

（2）、交班人须将本班工作情况详细交待给下一班，并将本班已完成

和待完成工作认真记录在每班工作交接表上，交接双方签名确认。

（3）、交班人将公物转交下一班，交接双方须在公物交接表上签名确

认。

（4）、交班人须将相关记录书写清楚，并将相关记录簿移交给接班者。

（5）、发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人

...

31/56

才发现属于上一班之间问题的，应即时报告部门主管处理。

3、警棍佩带使用

（1）、警棍是保安人员执行公务时佩带的自卫防暴器械，保安员应严

格保管和使用，不得将警棍转借他人。

（2）、当值保安员应将警棍挂在腰带后侧。

（3）、不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。

（4）、处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着业主、客人讲话。

（5）、非紧急情况或人身安全未受威胁的情况下，保安员不得以任何

借口或理由使用警棍攻击他人。

（6）、当值保安员要妥善保管所佩带的警棍，如有遗失或损坏，要照

价赔偿。

（7）、交接班时要检查清楚后再交接，接收人发现警棍被损坏而不报

告，应负责赔偿。

4、对讲机使用

（1）持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或将天线拆下来使

用。

（2）发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向班长报告，由部

门主管检查后交维修部维修，严禁自行拆修。

（3）严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率。

（4）严格按对讲机充电程序充电，以保障电池的性能、寿命和使用效

果。

...

32/56

（5）交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况；接机者当场查验，

发现损坏或通讯失灵，立即报告主管或班长。

（6）呼叫对方时，先报自己岗位，再呼对方，并在最后讲“收到请回

话”。

（7）收接方回话后，呼方要简明扼要地将情况讲清楚，收接方收到情

况或信号后，应回答“清楚”或“明白”。

（8）用对讲机讲话时应使用规礼貌用语，严禁用对讲机粗言秽语、开

玩笑或谈与工作无关的事情。

D、保安业务培训

1、单兵队列考核标准

（1）、军人军姿：头要正，颈要直，挺胸收腹，两眼平视前方，下额

微收，两臂下垂，五指并拢，拇指贴在食指第二关节，中指贴在裤缝，

精神面貌好。

（2）、停止间转法：“两快一稳”，即转体快，脚快，站得稳。

（3）、齐步与立定：向前摆臂到作训服的第三、第四颗纽扣之间，离

身体约30厘米，不超过衣缝线，向后摆臂离身体约25厘米，步幅75

厘米，步速112～116步／分钟。

（4）、正步与立定：绷脚尖，小腿带动大脚，脚掌离地约25厘米，步

幅75厘米，步速110～115步／分钟。

（5）、跑步与立定：第一步“跃”出去，运臂时“前不露肘，后不露

手”，步幅85厘米，步速170～180步／分钟。

...

33/56

（6）、敬礼：手指并拢，手腕与小臂平直，大臂抬到与肩平，手指与

帽檐接缝处约1～2厘米，取捷径一步到位。

2、擒敌应用技术动作

（1）、直打、侧打、勾打：出拳以“快、准、狠”为主，动作与力量

结合。

（2）、弹踢、侧踹、勾踢：腿部稳而有力，配合两手动作。

（3）、综合练习：手与脚的巧妙配合，扭肩送膀，协调一致。

（4）、擒敌拳：动作准确、熟练，刚劲有力，干脆利落。

3、军事体能测试标准

（1）、百米跑14秒以。

（2）、俯卧撑50个以上。

（3）、爬楼20层楼45秒以。

（十）、绿化工作标准

1、绿化主管

（1）、负责辖区园林绿化的管理、养护、病虫防治、一般性改造、更

新等工作。

（2）熟悉小区绿化布局与各区域绿化养护现状，了解本辖区主要树木、

花卉等植物的基本生物学特征、生态学等特性，熟悉和掌握相关质量

管理体系标准的要求。

（3）负责园林绿化工作的安排、检查与员工考核工作。

（4）负责制定绿化管理方案、工作计划、提出绿化设计与改造方案。

...

34/56

（5）负责对绿化员工进行专业知识培训，提高员工工作能力。

（6）负责按照相关标准和要求指导和监督专业公司的管理运作并与时

反馈相关信息。

（7）负责实施社区环境文化活动。

（8）完成公司领导交予的其它任务。

2、绿化工

（1）熟悉小区绿化布局与个人包干区域的职责围、植物品种与习性，

熟练掌握绿化养护技术与工作流程。

（2）负责按质量标准对园林绿化植物定期清除杂草、防治病虫害、松

土施肥、修剪、清理枯枝黄叶、更换残花与死亡苗木、日常浇水与园

林保洁等工作。

（3）负责责任区域的绿化环境布置工作。

（4）对绿化场地攀折、损坏花草树木与园林小品行为进行制止。

（5）爱护、维护园林绿化工具。

（6）对业主（客户）的咨询做好礼貌解答，对不懂的问题或超权限问

题与时向上级管理人员汇报。

（7）做好每天绿化管理工作记录。

（8）做好园林绿化植物各种自然灾害的防工作。

（9）花场员工负责做好花木繁殖培育工作与撤出花木的处理工作。

（10）完成领导交办的其它工作。

3、花木养护

...

35/56

（1）、时花养护：

a残花、黄叶与时清除，无高出花面的竹签、杂草等；b花盆摆放整齐，

盆无杂物，最外一圈面对客人的盆边整洁美观；c整个花坛待换花不超

过1/2；d地栽时花生长良好，无杂草，无秃斑，边界分明，边界草不

能蔓入花坛境；e无明显病虫害，大叶时花叶面无虫口；f无缺水干旱

现象，植株生长良好。

(2)、盆景管理：

a无枯黄枝、病虫枝；b无非装饰用杂草杂物；c假山、点石安放安全

稳定，不易掉下；d植株造型优雅，无明显缺陷；e植株长势健壮，定

时修剪，无变形，无过长枝。

(3)、水生植物：

a植株生长良好，无严重病虫害；b与时清除枯枝黄叶，目视无杂物；

c控制植物长势，确保水底观赏鱼有足够的氧气与活动空间，水生植物

应成片生长于水池中相对固定的位置，不应到处分散零落生长；d养有

观赏鱼的水池的水生植物不能喷对鱼类有害的农药；e水生植物应至少

每2年重新分枝种植一次。

(4)、其它植物养护标准：

a植物无枯黄叶，叶面无积尘，无生长不良势态，无折断和残留枝叶；

b乔灌木、绿篱、植篱形态整齐，无凌乱枝条和冗长枝叶，草地整齐，

无杂草；c淋水充分，随时留意工作区域的其它人员，不允许太远和喷

射，以防淋湿业主、客人；d植物景区无杂草杂物。

...

36/56

4、花木更换

（1）、换入的植物必须整齐、无黄叶、无积尘、无虫口、无高于花面

的竹签，株形健壮，具最佳观赏效果。

（2）、盆边、盆身、底碟、几架清洁、无破损，规格统一。

（3）、完工后，场地应彻底清扫干净，注意不影响业主、客人活动。

（4）、更换入的花木颜色搭配合理，造型美观。

（5）、备换花木在使用前要先喷一次广谱性农药。

（6）、新换入的花木与原来周围环境相协调。

5、绿化修剪标准：

（1）、修剪面无明显崩口、漏剪痕迹。

（2）、乔木能保持形态美观，弧线柔和，枝位伸展自然。

（3）、球面或椭圆曲面修剪自然，呈几何曲度，枝叶细密。

（4）、绿篱的修剪截面平直整齐，棱角分明。

（5）、乔木修剪截口与枝位平齐，直径5cm以上的截口要封蜡。

(6)、剪断的枝叶不能残留在树上。

6、机械剪草工作标准

（1）、剪割后整体效果平整，无明显起伏和漏剪，剪口平齐。

（2）、有障碍物处与树头边缘用割灌机或手剪补剪，无明显漏剪痕迹。

（3）、四周不规则草边与转弯位无明显交错痕迹。

（4）、现场清洁干净，无遗漏草屑、杂物、工具。

（5）、效率标准：单机全包每人200-300平方米/小时。

...

37/56

7、杂草防除标准

（1）、二级以上草坪无明显高于草坪草的杂草，无明显的阔叶杂草。

（2）、二级以上草坪每平方米杂草数不超过三棵。

（3）、整块草地无已开花的杂草。

（4）、乔灌木脚下整洁，无杂草杂物。

（5）、花坛无高于花木的杂草或已开花的杂草。

（6）、用除草剂除草的，不对周围植物产生不良影响。

8、植物施肥标准

（1）、肥料选用正确，用量准确，液肥稀释倍数准确。

（2）、针对不同植物正确选用施肥时间和周期。

（3）、施肥均匀，位置正确，不出现由于施肥不均匀而导致的不均衡

生长。

（4）、不浪费肥料，不对业主、客人产生不良影响。

（5）、施用粒肥不能挂于植物枝叶上，不太靠近根茎，以防肥害。

9、植物病虫害防治标准

（1）、掌握植物病虫害发生的规律，与时喷药预防。

（2）、没有因病虫害发作而造成植物严重生长不良或死亡。

（3）、植物没有明显被虫咬的症状。

（4）、有周期性病虫害预防措施。

（5）、药物选用注意环保，选用高效低毒的药品，不得使用有浓烈气

味的农药。

...

38/56

10、园林设备设施保养

（1）、汽油机：

a油箱密封良好，油路畅通，混合油配比合理；

b定期检修滤清器、火花塞、化油器等部件，保证无故障；

c机芯、燃烧室需定期清理，各零配件定期检修，保证处于正常工作状

态；

d长期不使用时须将机的燃油排放干净。

（2）、电机检查:线路完好，通电后负荷正常高压线圈无老化。

（3）、刀具保养：切割刀具刃口要保持锋利，无锈迹，要定期打磨，

上润滑油，且外型无缺损。

（4）、机身养护：表面富光泽而无机械破损，生锈处要除锈上漆。

（5）、喷灌设施：喷灌设备启用正常，喷嘴无堵塞，水流畅通，喷射

角度正常，各路开关、管掣开关紧密，无溢水渗漏。

11、绿化保洁工作标准

（1）、各岗位清洁卫生标准：

a岗位区域无污物、垃圾，树叶叶面无积尘；

b盆面清洁卫生，花盆无破损；

c花缸底、花碟、花槽无积水杂物。

(2)、绿化工作现场维护：

a保持施工现场的卫生与设备良好，不刮花石面，不沾污地面；

b植物无尘，花盆清洁；

...

39/56

c不到处倒垃圾余泥；

d室植物更换时要用废床单等物品铺于工作地面，以保护地面。

(3)、工作操作注意事项：

a进行换花、喷药、种植、修剪等可能影响到业主、客户的工作生活的

工作时，应摆放“工作进行中”或“危险勿近”等警示牌，以免对业

主、客人造成伤害，产生不必要的麻烦。

b在室进行更换、种植等工作时，应在地面铺一层报废床单或毛巾、彩

条布等保护地面，不允许弄脏家俱、地面、墙身等。工作完毕要彻底

清理工作现场恢复原样。

c工作操作时应注意走路轻、工作轻、说话轻，不应在工作区域大声喧

哗。

d工作进行中若有业主、客户走过工作区域应暂时停止工作，并面带微

笑面对业主、客户，等业主、客户走过后再继续工作。

e无论何时均不应坐在地上操作。

f上班时保持乐观情绪，不在工作岗位发泄个人不良情绪。

12、绿化有偿服务

绿化有偿服务是物业开展多种经营、实现创收的途径之一。它可以充

分利用物业管理公司所拥有的园林绿化专业人才开展针对业主、住户

甚至是小区外其它单位的绿化服务，包括私家庭院园林设计施工、花

木与私家庭院绿化代管、花木出租出售、花艺装饰设计服务、插花与

盆景培训班、花卉知识培训班等。

...

40/56

(1)、园林设计施工：对于绿化队伍较大、技术力量较雄厚的物业公司，

可开展针对别墅等高级住宅小区的私家庭院园林绿化设计与施工工

作，如果技术与资金力量允许，还可以承接外单位的中小型园林设计

与施工工程。通过开展园林设计与工程施工服务，可增加物业公司的

收入，条件允许的还可以将绿化部注册成立一个子公司，除了承担本

公司物业绿化管理外，还开展对外的园林工程服务，将物业公司的绿

化部从一个消费部门变为一个创收部门。

(2)、绿化代管：在一些高级别墅区，一些业主往往自己拥有私家花园，

而一般的住宅区也具有业主爱花但又常常较忙或没有专业技术而较难

以养好家庭花木的现象，可开展园林绿化与花木有偿代管服务。如果

人力资源允许，还可到公司管理围外的单位或市政绿化接管园林绿化，

为公司搞创收，减轻物业绿化管理资金压力。

(3)、花店服务：除了园林工程与绿化代管外，绿化部门还可在小区开

花店，为业主提供花艺设计服务与出售盆花、观赏鱼饲料、花肥、花

泥与园林小工具等。

(4)、花卉知识培训：包括插花艺术培训、盆景知识培训、养花知识培

训等。通过有偿培训，不仅可以丰富社区文化，也可以培训社区居民

保护环境、爱护绿化的习惯，还能为公司增加收入。

附录：

一、五星级商务中心价目表

１、秘书服务：￥100.00/小时(最低收费1小时)

...

41/56

２、打字服务：A4纸为标准计费规格

类型半一

英文￥30.00￥50.00

数字/表格￥50.00￥70.00

中文￥70.00￥90.00

数字/表格￥90.00￥130.00

修改/打印￥15.00

３、复印服务：

A4规格纸￥1.30/

B4/A3/F4/LTR规格纸￥2.00/（印两面，放大或缩小各加收

一倍）

胶片￥10.00/

彩色价格面议

４、电信服务：

发：通话费加上每5元服务费

（A4规格纸）

收：免费（只为业主服务）

发电子：￥40.00/15分钟（包括电脑使用，最低收费15分钟）

收电子：￥40.00/15分钟（包括电脑使用，最低收费15分钟）

５、国际互联网：

人民币：￥40.00/15分钟（包括电脑使用，最低收费15分钟）

...

42/56

６、翻译：元／千字

语种商务类技术类合同、条款

中译英180200220

英译中160180200

中译德、法、日、俄、、西220240260

德、法、日、俄、、西译中200220240

中译泰、缅、越、老240260280

泰、缅、越、老译中220240260

Ａ、简历40-200元

Ｂ、证书25-100元

Ｃ、成绩单60-200元

Ｄ、财务报表120-360元

Ｅ、特殊制表价格另计

Ｆ、长期合作单位，价格从优

备注：

（1）、字数统计按国家规定全部以中文字符数计算，中文稿的标点符

号和阿拉伯数字等作为理解全文不可缺少的一部分，以一个字算；

（2）、笔译资料如果不足500字，按500字计算；超过500字不足1000

字，按1000字计算；

字数计算以中文WORD工具栏－字数统计－"字符数"-不计空格-所显

示的字符数为标准；

...

43/56

（3）、收费包含输入、排版、打印、取送文件费以与提供软盘或光盘

费用；

（4）、文字类翻译视原稿翻译难度、时间长短而酌情加收费用；

（5）、图表类翻译视表格大小、容多少、复杂程度等酌情加收费用；

（6）、普通口译计费两小时起算，同声传译按天计价（须提前10天预

定）；

（7）、其他服务项目价格面议。

７、设备租用：

类型每小时八小时

打字机￥60.00￥300.00

电脑￥160.00￥800.00

彩色打印机￥180.00￥900.00

激光打印机￥120.00￥600.00

彩电￥80.00￥400.00

录音机/录像机￥80.00￥400.00

放映机￥80.00￥400.00

幻灯机￥80.00￥400.00

投影机￥80.00￥400.00

（打印机每小时限打50或打印每15元）

８、会议室租用：

租用时间标准室价格，贵宾室价格

...

44/56

1小时（12-15人）US$80.00（15-18人）US$100.00

4小时同上US$240.00同上US$300.00

8小时同上US$400.00同上US$500.00

12小时同上US$560.00同上US$700.00

24小时同上US$1040.00同上US$1300.00

（最低收费1小时，如果取消，收50%赔偿费）

９、私人办公室：

租用时间价格备注

每1小时US$35.00

最低收费1小时，如果取消，收50%赔偿费

每4小时US$105.00

每8小时US$175.00

每12小时US$245.00

每24小时US$455.00

二、物业家政类服务收费标准

1、居家服务收费标准

服务种类二星服务员三星服务员四星服务员

一般家务800元／月1000元／月1200元／月

母婴护理1800元／月2000-2200元／月2200-2500元／

月

婴儿保教1000元／月1200元／月1500元／月

...

45/56

老人陪护800元／月1000元／月1200元／月

家庭病人护理800元／月1000元／月1200元／月

医院病人护理900元／月1100-1300元／月1300-1500元

／月

2、钟点服务收费标准

涉收费标准涉外收费标准

8小时1200元／月（一餐）8小时1500元／月（一餐）

6小时1000元／月（一餐）6小时1200元／月（一餐）

4小时720元／月（不包吃）4小时800元／月（不包吃）

2小时7元／小时（白天）2小时9元（白天）

2小时8元／小时（晚上）2小时10元／小时（晚上）

1小时8元／小时（白天）1小时9元／小时（白天）

1小时9元／小时（晚上）1小时10元／小时（晚上）

3、家庭保洁价目表

服务面积收费标准

一房一厅（门窗卫生间厨房客厅卧房阳台）150元

二房一厅（门窗卫生间厨房客厅主副卧房阳台）200

元

二房二厅（门窗卫生间厨房客厅主副卧房阳台）250

元

三房一厅（门窗卫生间厨房客厅主副小卧房阳台）300

...

46/56

元

三房二厅二卫（门窗卫生间厨房客厅主副小卧房阳台）

350元

复式（面积150平方以下）全部400元

别墅（面积200平方以下）全部450-600元

别墅（面积500平方以下）全部600-850元

按时间算：每人每小时10元（实际时间），若使用清洁护理用的消耗

品，则消耗品费用另计。

三、物业一级绿化管养规

1、草坪管养

草坪一级管养的标准是目的草种生长旺盛，呈勃勃微型机，草坪整齐

雅观，四季常绿，覆盖率达98%以上，杂草率低于3%，无坑洼积水，

无裸露地。

（1）生长势

生长势强，生长量超过该草种该规格的平均年生长量。叶片健壮，生

机勃勃，叶色浓绿，无枯黄叶。

（2）修剪

考虑季节特点和草种的生长发育特性，使草的高度一致，边缘整齐。

高度控制在：草5cm以下，大叶油草、假俭草、沿阶草10cm以下。

（3）灌溉、施肥

根据草坪植物的生长需要加强淋水和施肥，保证肥水充足，肥料的施

...

47/56

用方法和用量科学，防止过量或不均匀引起肥伤。在雨水缺少的季节，

每天的淋水量稍大于该草种该规格的蒸腾量，使含水量保持在：砂土

为3-6%，砂壤土为6-12%，壤土为12-23%，粘土为21-23%。需水量大

的植物，其土壤含水量一般要求砂土为4.5-6%，砂壤土为9——12%，

壤土为18-23%，粘土为22-23%；需水量少且不耐涝的植物，其土壤含

水量控制在：砂土为3-4.5%，砂壤土为6-9%，壤土为12-18%，粘土

为21-22%。特别在10-2月份要勤淋水多施肥，适当进行根外追肥，

使草坪保持优良的长势度过干旱的秋、冬季。

（4）除杂草

经常除杂草，使纯草坪和混合草坪的目的草种纯度达97%。新接管的

绿地要求半年达标。

（5）填平坑洼

与时填平坑洼地，使草坪无坑洼积水，平整雅观。

（6）补植

对被破坏或其它原因引起死亡的草坪植物应与时补植，使草坪保持完

整，无裸露地。补植要补与原草坪一样的草种，适当密植。补植后加

强保养，保证一个月覆盖率达98%。

（7）病虫害防治

与时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管养，使植物增强抗病

虫能力，经常检查，早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理

人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采

...

48/56

用生物防治的办法，以减少对环境的污染。用化学方法防治时，一般

在晚上进行喷药；药物、用量与对环境的影响，要符合环保的要求和

标准。发生病虫为害，最严重的危害率在5%以下。

2、灌木和花卉管养

灌木和花卉一级管养的标准是生长旺盛，花繁叶茂，造型美观，修剪

工艺精细，植物造型具有艺术感和创意，产出精品。

（1）生长势

生长势强，生长量超过该种类该规格的平均年生长量；枝叶健壮，枝

多叶茂，叶色鲜艳，下部不光秃，无枯枝残叶，植株整齐一致，花卉

适时开花，花多色艳，常年开花植物一年四季鲜花盛开；花坛轮廓清

晰，无残缺，绿篱无断层。

（2）修剪

考虑每种植物的生长发育特点，既造型美观又能适时开花，花多色艳；

花灌木和草本花卉在花芽分化前进行修剪避免把花芽剪掉，花后与时

将残花残枝剪去；常年开花植物要有目的地培养花枝，使四季有花。

绿篱和花坛整形效果要与周围环境协调，增强园林美化效果，精雕细

刻，产出精品。

（3）灌溉、施肥

根据植物的生长与开花特性进行合理灌溉和施肥。在雨水缺少的季节，

每天的淋水量要稍大于该种类该规格的蒸腾量，使含水量保持在：砂

土为3-6%，砂壤土为6-12%，壤土为12-23%，粘土为21-23%。需水量

...

49/56

大的植物，其土壤含水量一般要求砂土为4.5-6%，砂壤土为9-12%，

壤土为18-23%，粘土为22-23%；需水量少且不耐涝的植物，其土壤含

水量控制在：砂土为3-4.5%，砂壤土为6-9%，壤土为12-18%，粘土

为21-22%。一般在每年春、秋季重点施肥2-3次。勒杜鹃等花灌木要

适当控水，促进花芽分化。花芽分化后要适当追施磷肥、钾肥，使花

多色艳花期长。肥料不能裸露，可采用埋施或水施等不同方法。埋施

可先挖穴或开沟，施肥后要回填土、踏实、淋足水、找平。一般可结

合除草松土进行施肥。

（4）除杂草

经常除杂草和松土，除杂松土时要保护好根系，不能伤根与造成根系

裸露，更不能造成黄土裸露。

（5）补植、改植

与时清理死苗，一周补植回原来的种类并力求规格与原来植株接近，

以保证优良的景观效果。补植按照种植规进行，施足基肥并加强淋水

等保养措施，保证成活率达98%以上。对已呈老化或明显与周围环境

不协调的灌木和花卉应与时进行改植。

（6）病虫害防治

与时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管养，使植物增强抗病

虫能力，经常检查，早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理

人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采

用生物防治的办法，以减少对环境的污染。用化学方法防治时，喷药

...

50/56

一般要在晚上进行；药物、用量与对环境的影响，要符合环保的要求

和标准。发生病虫为害，最严重的危害率在5%以下。

3、乔木管养

乔木一级管养的标准是生长旺盛、枝叶健壮，树形美观，行道树下缘

线整齐，修剪适度，干直冠美，无死树缺株，无枯枝残叶，景观效果

优良。

（1）生长势

生长势强，生长量超过该树种该规格平均年生长量；枝叶健壮，枝条

粗壮，叶色浓绿，无枯枝残叶。

（2）修剪

考虑树种的生长特点如萌芽期、开花期等，除棕榈科植物外，其它乔

木一般在叶芽和花芽分化前进行修剪，避免把叶芽和花芽剪掉，使乔

木花繁叶茂，乔木整形效果要与周围环境协调，以增强园林美化效果，

行道树修剪要保持树冠完整美观，主侧枝分布匀称和数量适宜，膛不

空又通风透光，根据不同路段车辆等情况确定下缘线高度和树冠体量，

树高一般控制在10-17米之间，注意不能影响高压线、路灯和交通指

示牌；单位附属绿地种植的树木的枝叶伸向城市公共道路或他人物业

围的，要与时修剪；修剪时按操作规程进行，尽量减小伤口，剪口要

平，不能留有树钉；荫枝、下垂枝、下缘线下的萌蘖枝与干枯枝叶要

与时剪除。

（3）灌溉、施肥

...

51/56

根据不同生长季节的天气情况，不同植物种类和不同树龄适当淋水，

并在每年的春、秋季重点施肥2-3次。施肥量根据树木的种类和生长

情况而定，种植三年以的乔木和树穴有植被的乔木要适当增加施肥量

和次数。肥料要埋施，先打穴或开沟，施肥后要回填土，踏实、淋足

水，找平，切忌肥料裸露。乔木施肥穴的规格一般为30×30×40cm，

挖沟的规格为30×40cm。挖穴或开沟的位置一般是树冠外缘的投影线

（行道树除外），每株树挖对称的两穴或四穴。

（4）补植、改植

与时清理死树，要求在两周补植回原来的树种并力求规格与原有的树

木接近，以保证优良的景观效果。补植要按照树木种植规进行，施足

基肥并加强淋水等保养措施，保证成活率榕树类达100%，其它树种达

90%。对已呈老化或明显与周围环境景观不协调的树木应与时进行改

植。

（5）病虫害防治

与时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管养，使植物增强抗病

虫能力，经常检查，早发现早治理。采取综合防治、化学防治、物理

人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响乔木生长，尽量采

用生物防治的办法，以减少对环境的污染，用化学方法防治时，喷药

一般要在晚上进行；药物、用量与对环境的影响，要符合环保的要求

和标准。发生病虫为害，最严重的危害率5%以下，单株受害程度在5%

以下。

...

52/56

（6）防台风与意外

做好防台风工作。台风前加强防御措施，合理修剪，加固护树设施，

以增强抵御台风的能力。台风吹袭期间迅速清理倒树断枝，疏通道路。

台风后与时进行扶树、护树，补好残缺，清除断枝、落叶和垃圾，使

绿化景观尽快恢复。同时要求随着树木的长大，与时将护树带或铁箍

放松，以免嵌入树皮。遇雷电风雨、人畜危害而使树木歪斜或倒树断

枝，要立即处理、疏通道路。

4、古树名木的管养

古树名木的管养划为一级管养，其标准是古树名木生长优良，枝繁叶

茂；管养科学，抚育精心，保护珍品。

（1）环境条件

不随意改变环境条件，在古树名木树冠边缘以外在面三米围，不能堆

放物料、挖坑取土、兴建永久性或临时性建筑与倾倒有害树木的污水

污物。

（2）保护

在古树名木周围建立围栏可用砖石水泥围砌，或用钢筋栏。围栏面积

应尽量大于树冠的投影面积，使树冠的滴水线围在围栏之，以有效地

避免人畜对古树的伤害。同时进行填土，填土时，先将树下杂物、石

块进行清理，将古树基部腐烂和被伤害部位进行挖除、消毒；然后，

将树冠围地面、板结的土壤进行疏松，填入松软肥土或森林表土，填

土高度以不见裸露根系为原则。防止在树干上乱刻、乱划、钉钉、缠

...

53/56

绕绳索、铁丝、用树木作施工的支撑物。

（3）灌溉、施肥

根据不同生长季节的天气情况和不同植物种类适当灌溉，可以在古树

名木根部周围开挖环形沟进行灌溉，灌溉时在沟分次浇透水，使其浸

润渗透，然后以土覆盖沟面。或对古树进行叶面喷雾，水中可加入少

量叶面速效肥料和微量元素。古树名木的施肥要适时适量，肥料以迟

效性有机肥料为主。施肥要埋施，先在树冠外围滴水线以下的地面挖

深沟，施肥后要回填土、踏实、淋足水，找平，切忌肥料裸露。

（4）修剪

对严重衰老古树的树冠部分进行重度裁剪，裁剪掉衰老和干枯的枝条，

以缩短树体营养运输线，提高体液的循环速度，促发健壮的枝梢。同

时，对于有病腐木、过度衰老的枝条以与病虫枝条进行适当修剪，达

到树冠通风透光、改善生长发育条件的目的。

（5）病虫害防治

随时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管养，使植物增强抗病

虫能力，经常检查，早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理

人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响树木生长。发生病

虫为害，最严重的单株受害率在3%以下。

（6）防台风

对生长不均衡树木主干或延伸较长的枝桠设立支柱，以防风拆。台风

前后加强管理，以增强抵御台风的能力。

...

54/56

（7）创伤的修复

古树名木受到雷电风雨、人畜危害而受到创伤，会造成劈裂、折断、

腐枝、疮痂、溃疡、孔洞、剥皮、干枯等创伤。对于创伤要与时处理，

首先要加以清除、剪除或挖除，消除腐垢杂物后，进行消毒和防腐处

理。

（8）建卡立档

统一设立古树名木标志，标明树名、学名、科属、树龄、地点、权属

和管理养护责任单位。并要求对所有的古树名木建立生长情况档案，

每年记录养护和管理措施与生长情况，以供以后管养参考。

5、水池管理

水池一级管理的标准是保持水面与水池外清洁，水质良好，水量适度，

节约用水。池壁美观，不漏水，设施完好无损。与时清除杂物，定时

杀灭蚊子幼虫，定时清洗水池，控制好水的深度，管好水闸开关，不

浪费水；与时修复受损的池壁、水池设施。

6、园路管理

园路一级管理的标准是路面保持清洁、美观、完好无损，要求与时清

除路面垃圾杂物，修补破损并保持完好；要求路面干净、美观，以增

强园林美化效果。

7、环境卫生

环境卫生的一级标准是绿地清洁，无垃圾杂物，无石砾砖块，无干枯

枝叶，无粪便暴露，无鼠洞和蚊蝇滋生地。

...

55/56

（1）清洁、保洁

每天6：30-18：30保持绿地无垃圾杂物，包括生活垃圾、石砾砖块、

干枝枯叶、粪便，无鼠洞和蚊蝇滋生地等，发现鼠洞要随时堵塞。清

除垃圾杂物后要注意保洁，绿地一有垃圾，要求十分钟拣拾干净。

（2）清运

归堆后的垃圾杂物和箩筐等器具摆放在隐蔽的地方，垃圾做到日产日

清，不过夜，不焚烧。

8、绿地维护

绿地维护的一级标准是绿地红线围不被侵占，绿地版图完整，花草树

木不受破坏，无乱摆乱卖、乱停乱放的现象。

（1）保护

保护绿地红线和红线的花草树木，对任何侵占和破坏行为要加以制止

并与时报告绿化管理部门。经上级批准临时借用的绿地，监督限期恢

复原状，如超过审批面积或数量，要立即上报。

（2）监管

加强监管，使绿地没有堆放东西和停放自行车、机动车，没有人力车

和机动车驶进草地，没有设摊摆卖，没有地草地上踢球等进行损害花

草树木的活动，没有在树上挂标语、晾衣服等现象。

9、设施维护

设施维护的一级标准是设施完好无损，景观效果优良。

（1）保护

...

56/56

保护围栏、护树架和护网等绿化设施，对破坏行为要加以制止并与时

报告绿化管理部门；保护绿化供水设施，防止绿化用水被盗用。

（2）维修

设施如有损坏，要与时修补或更换，保证设施的完整美观。