天津限购政策2019

限购政策及其影响

作者：凤鸣

来源：《中国房地产业》2011年第10期

本刊记者凤鸣

自2009年底新一轮房地产调控政策启动以来，住建部已经建立起一套以14个重点城市为

核心的房价监测体系。这14个城市，实际上是住建部第一轮督办限购令的依据所在。包括：北

京、上海、广州、深圳、三亚、天津、杭州、大连、厦门、南京、温州、宁波、海口、福州。

所谓“限购”，由去年4月14日、9月29日国务院两次下发的楼市调控政策中提出，即

对本地居民新购商品房的套数进行限制，同时对不能提供1年社保记录和纳税证明的非本地居

民，禁止发放住宅按揭贷款。2010年4月的“国十条”提到：地方政府可根据实际情况，采取

临时性措施，在一定时期内限定购房套数，其后只有北京限购，但是房价没跌。于是2010年9

月，多部委新政要求：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市须限购。其后超过20个城市限购。

后来楼市量价齐升。

无奈之下，2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进

一步做好房地产市场调控工作，随后国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作

有关问题的通知”（简称“国办发1号文”），提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉

的限购政策”等一系列政策，继续进行房地产市场的调控工作。相比较之前的政策，1号文行

政手段继续升级，限购范围更广且更加严厉，同时，经济、金融、税收等手段全面升级，还落

实约谈问责机制，确保相关政策落实到位，向所有人表明了中央政府抑制房价的强大决心。

限购政策的影响效果

1.对房地产市场的总体影响

分别从房地产市场的宏观和微观角度来看，总结一下就是，限购政策给火热的房地产市场

泼了一瓢凉水。具体表现如下：各地在实施限购政策前形成短时间的住宅抢购风潮；限购城市

周边的非限购城市中出现批量外地购房者；强制投机性需求者和多套住宅拥有者退市，封杀他

们的买房资格；土地、新建商品住房和存量住房市场交易量均出现不同程度的萎缩；商品住宅

市场价格涨幅趋缓；住房供求矛盾出现逆转，可售住宅库存增加；推迟自住改善性需求释放时

间，产生挤出效应；刚性需求和供给矛盾没有化解，只是延后、累积、叠加；市场观望、等待

的住房消费心理强化；批评、抵触限购；限购存在扩大化、长期化、制度化的趋势。

2.一线城市效果明显，二、三线城市效果递减

从调控的效果看，北京、上海好于广州、深圳，一线城市强于二、三线城市。越往下走，

调控执行的力度越弱。这是因为一线城市市场成熟度高，信息相对透明，管理机构资源集中整

合能力强，整个社会的关注度也高。经济现象也往往和政治需要有机结合在一起。

3.短期效果明显，长期推行阻力膨胀

这些年房地产调控政策往往是政策出台的当月、当季、当年效果好。时间越是远离政策出

台的节点，政策作用越差。限购政策也难以摆脱这种必然现象。限购政策可以扩大范围，也可

以延长时间，但这种行政措施是靠人而不是靠机制来维持的。

4.地方政府基本都是限购政策的反对者

限购政策推行，直接导致交易量下降，再引发交易费税减少，再波及土地批租受困，最后

再影响地方债务平台的还款能力。年初国家要求限购，狠狠督促才产生了40个城市。7月12

日国家又要求扩大，软硬兼施，也不过产生了台州、衢州两家，而且力度还在不断软化。排除

政治原因，基本上没有一个地方政府从内心支持并主动要求限购。

5.从学理、法理上讲，行政强推限购缺乏支撑依据

房价上涨并不只是房地产业和开发商的原因，也不只是地方政府一厢情愿的原因，它和我

国货币政策、货币发行量和贷款数额、财政体制和政策等都密切相关，甚至我们的一些土地、

住房制度改革政策和房地产调控政策，也都在促进我国房价上涨。凡是放到市场上出售商品，

除战时和饥荒年月，一般是不能够轻易实行限购的。现在《价格法》还没修改，商品房不是实

行国家定价和政府指导价，而是实行企业定价。人民币是国家发行的，政府是不能够对人民限

制使用人民币。

6.住房市场交易量大幅度的萎缩并非房地产调控的初衷和目标

我们不能够把住房交易量大幅萎缩说成了房地产政策调控的预期。房地产调控的预期是希

望房价下跌，更多的老百姓买得起房，更多的商品住房能够满足富裕起来的中国城镇居民的住

房需求，而不是相反。好的政策一定是促进生产力的释放，而不是限制生产力的发展。

7.限购为保障房建配赢得时间并不成立

将限购政策及其实施期限，与保障住房建设配租配售直接联系起来的说法是不能够成立的。

一个属于商品住宅，市场体系；一个属于保障住宅，行政体系。两者有关联，但两者是在两个

体系当中分别实施的，并不等于存在高度密切相关性。限购好了，并不等于保障住房也建设好

了。保障住房体系建立了，也不等于限购任务自然就完成了。

对限购政策实施的建议

中国各地商品住宅的市场价格波动，多年来总体上呈现共同快速上升的特点。导致房价长

期抬升的主要经济原因是：土地价格的长期上升趋势；开发、交易、持有环节费税的不断增加；

商品住宅品质逐步提高；居住区配套设施的高强度投入和完善；国家货币供应量的超发；温和

性通货膨胀长期和交替存在；地方发展对土地收入的依赖；城镇化速度规模和城镇居民财产货

币的超预期等。

但由于商品住宅的不动产特性，因此导致各个城市商品住宅市场价格短期向上波动的原因

还是不同的。这些原因主要是：月度、季度性原因；中高档商品住宅短期内相对集中面市；外

地投资客户短期内相对集中涌入；与周边城市房价长期处于相对低谷，在某一时点形成住宅市

场价格的补涨；因政策原因导致短期出现市场抢购风潮；重大基础设施建设项目和具有全世界、

全中国指标意义的盛会落地等。

综上所述，建议在住建部提出各地限购政策出台的门槛标准后，允许各地结合实际情况实

行差异化的政策，具体有如下几点：

1、限购城市差别化

撇开月度、季度因素，当一个城市出现半年、一年以上的连续房价同比高位运行时，要求

该城市必须出台限购政策措施。

2、限购内容差别化

各地如推出限购政策，允许政策内容存在差别，力度存在差别，强调针对性和有效性，矛

头指向导致房价高位运行的主要矛盾，不搞一刀切。

3、限购时间差别化

允许各地限购政策存在推行期限。如果市场情况没有达到预期目标，也要求延长推行期限。

4、允许限价暂时替代限购

限价的好处是不损伤购房需求，限购的问题是对需求实行了多层面遏制。用限价回避或替

代限购，不对。但是限价能够有效控制住房价上涨，可行。不能够将限价和限购机械硬性对立，

无论是限价还是限购，只要能够控制住房价，就是好的政策措施。

5、强化对首套住房和改善性住房需求的支持力度

首套住房和改善性住房需求总体上是正常的，应该给予市场上的满足和政策上的鼓励。当

然首套住房和改善性住房需求之间也是存在着需求层次上的差异，也应该具有满足和鼓励的差

异。支持力度主要表现在：首付成数要低，贷款利率要优惠，各种费税要轻。

从长远来看，政府重在构建住房供应的“双轨制”，逐步形成符合国情的保障性住房体系

和商品房体系。房地产市场最终也将与经济发展和居民收入同步，在我国城市化进程不断推进

的大背景下，房地产市场仍具有较大的成长空间，房价平稳有助于市场的长期健康发展。“十

二五”期间，全国计划新建3600万套保障性住房，加上已有存量房，将占全国城镇家庭总户数

的20%以上，而2010年年底，覆盖面还只有约7%。按照这种发展态势，至2015年末，我国将

基本建成保障性住房体系和商品房体系，形成“两条腿”协调走路的良性格局。届时，包括限

购在内的诸多限制性政策，多数都会退出。